+7 995 789 5446
ОБРАТНАЯ СВЯЗЬ О РИСКАХ ПРИ ИНВЕСТИРОВАНИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
ОТКУДА ЖДАТЬ
Классификация рисков возможна по различным основаниям: по уровням, по степени общей опасности, по степени вероятности реализации, возможности предвидения, источникам возникновения, и способам хеджирования, сравнительной опасности и др. Основными задачами, которые перед стоят перед данной заметкой, предлагается считать понятность, верифицируемость и практическую применимость нижеследующих тезисов.
За отправную точку возьмём классификацию рисков по источникам возникновения: кто или что эти риски создаёт.
ФИЗИЧЕСКИЕ РИСКИ
Связаны с действием сил природы, техногенных катастроф, либо форс-мажорных (либо не признающихся такими официально, но сходных по природе) обстоятельств.
Любой (от макроуровня до микроуровня)
Любая (от незначительной до абсолютной)
Не подлежит оценке, индивидуальна в каждом конкретном случае.
Средняя
В сравнении с другими популярными объектами для инвестиций, далее также именуемыми инвестиционными продуктами (акциями, облигациями, депозитами, драгоценными металлами, криптовалютой, иностранной валютой и т.п.) – уровень средний. Валюта, драгоценные металлы, произведения искусства, физический носитель криптовалюты могут погибнуть в пожаре, например. Акции, облигации и вклады – едва ли.
Страхование имущества, дисциплина в наследственных делах.
ФИЗИЧЕСКИЕ РИСКИ
Связаны с действием сил природы, техногенных катастроф, либо форс-мажорных (либо не признающихся такими официально, но сходных по природе) обстоятельств.
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, риск смерти инвестора.
Любой (от макроуровня до микроуровня)
Любая (от незначительной до абсолютной)
Не подлежит оценке, индивидуальна в каждом конкретном случае.
Средняя
В сравнении с другими популярными объектами для инвестиций, далее также именуемыми инвестиционными продуктами (акциями, облигациями, депозитами, драгоценными металлами, криптовалютой, иностранной валютой и т.п.) – уровень средний. Валюта, драгоценные металлы, произведения искусства, физический носитель криптовалюты могут погибнуть в пожаре, например. Акции, облигации и вклады – едва ли.
Страхование имущества, дисциплина в наследственных делах.
ГЕОПОЛИТИЧЕСКИЕ, ПОЛИТИЧЕСКИЕ И РЕГУЛЯТОРНЫЕ РИСКИ
Действия иностранных государств, международных объединений, органов власти Российской Федерации. Объединены в одну группу, так как в современном мире внутриполитические решения, зачастую, принимаются под влиянием внешнеполитических событий (повышение налогов, т.к. СВО не бесплатная).
Международные санкции, военные действия, изменение системы налогообложения, изменение порядка обращения отдельных видов имущества
Макроуровень
Любая (от незначительной до абсолютной)
Не подлежит оценке.
Низкая
В сравнении с другими популярными инвестиционными продуктами – уровень опасности, вероятно, самый низкий. Если вывести за скобки возможные события, в принципе уничтожающие привычный мир (глобальная ядерная война, введение военного коммунизма), то коммерческая недвижимость менее всего чувствительная к санкциям (по сравнению с акциями, в особенности иностранных компаний, например), блокировке в недружественных юрисдикциях (криптовалюта, зарубежные вклады), ограничению в обороте (иностранная валюта, драгметаллы).
Диверсификация активов
ИЗМЕНЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СИТУАЦИИ
Действия акторов, указанных в предыдущем пункте, плюс: действия крупных участников рынка, появление новых крупных участников рынка, внедрение новых продуктов, технологий и способов хозяйствования, изменение потребительского поведения, изменение спроса и предложения на различные виды продукции, и т.п.
Изменение спроса, предложения и цены на инвестиционный продукт, изменение покупательной способности национальной валюты, прекращение существования инвестиционного продукта.
Макроуровень или мезоуровень
Низкая или средняя
Обязательно реализуются. Изменение рыночной ситуации – это риск, который непрерывно принимают на себя все участники предпринимательской деятельности без исключения. Наиболее наглядно это отражается в ежесекундном изменении котировок ценных бумаг на бирже. При этом неучастие в предпринимательской деятельности сохраняет для граждан принятие некоторых из этих рисков (неосознанное и недобровольное). Инфляция, технический прогресс, изменения общественного уклада влияют на всех людей, независимо от их намерений.
Изменение рыночной ситуации – обязательно наступающий для предпринимателя риск, принимаемый добровольно и осознанно.
Изменение рыночной ситуации – обязательно наступающий для предпринимателя риск, принимаемый добровольно и осознанно.
Средняя
В сравнении с другими популярными инвестиционными продуктами уровень риска вероятно, самый низкий, на уровне золота условно. Эмитент ценной бумаги может обанкротиться (прекращение существование продукта). Выплата дивидендов по акциям не является обязанностью эмитента. Все основные валюты подвержены инфляции. Драгоценные металлы и камни не предполагают получение регулярного дохода.
Диверсификация активов по классам и внутри класса, экономическая и юридическая грамотность.
ПРОТИВОПРАВНЫЕ ДЕЙСТВИЯ ТРЕТЬИХ ЛИЦ
Действия физических или юридических лиц, направленные на противоправное изъятие, повреждение, либо уничтожение имущества.
Хищение, уничтожение, либо повреждение имущества.
Микроуровень
Любая (от незначительной до абсолютной).
Низкая или средняя.
Низкая.
В сравнении с другими популярными инвестиционными продуктами уровень риска, вероятно, самый низкий. Физические драгоценные металлы, иностранная валюта, криптовалюта могут быть похищены без возможности возврата. Ценные бумаги, в случае хищения, могут быть истребованы у добросовестного приобретателя, как и недвижимость, но в случае с ценными бумагами выше издержки, связанные с нарушением права собственности. Единственный аспект, в котором недвижимость является более рискованным активом по сравнению с ценными бумагами – возможность физического повреждения или уничтожения. Это свойство любых материальных объектов.
Страхование, юридическая грамотность.
ЮРИДИЧЕСКИЕ РИСКИ НЕКРИМИНАЛЬНОГО ХАРАКТЕРА
Действия физических или юридических лиц, направленные на законное получение материальной выгоды за счёт инвестора: возмещение убытков, взыскание неосновательного обогащения, раздел имущества в ходе бракоразводного процесса либо судебного разбирательства между наследниками и т.д. Неправомерные действия контрагентов, повлёкшие возникновение убытков у инвестора: ненадлежащее исполнение подрядчиком обязательств по созданию инвестиционного объекта, неуплата арендатором арендной платы, ненадлежащее исполнение обязательств управляющей компанией и т.п
Отчуждение имущества, либо части имущества, обременение имущества, неисполнение обязательств контрагентами. Возникновение убытков, связанных с невозможностью использовать имущество по назначению в оговоренное время. Недополучение прибыли, рост расходов.
Микроуровень
Низкая или средняя
Любая, зависит от инвестора
Высокая.
В сравнении с другими популярными инвестиционными продуктами уровень риска, в основном, аналогичный. Отчуждение или обременение имущества в пользу третьих лиц является, юридически и фактически, не реализацией риска, а актом защиты прав взыскателя. Раздел всех видов имущества осуществляется по одним и тем же принципам.
Единственная специфическая группа юридических рисков у инвестора в коммерческую недвижимость связана с процессом её создания. В этом случае особое влияние следует уделить выбору подрядчика и правильному структурированию отношений между сторонами. Подрядчик должен нести ответственность за виновные действия, повлекшие нарушение прав инвестора.
Единственная специфическая группа юридических рисков у инвестора в коммерческую недвижимость связана с процессом её создания. В этом случае особое влияние следует уделить выбору подрядчика и правильному структурированию отношений между сторонами. Подрядчик должен нести ответственность за виновные действия, повлекшие нарушение прав инвестора.
Дисциплина в наследственных и семейных делах, разумное экономическое и юридическое поведение инвестора, юридическая и экономическая грамотность.
Тщательная проработка юридических аспектов создания инвестиционного продукта.
Тщательная проработка юридических аспектов создания инвестиционного продукта.
УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ РИСКИ ИНВЕСТОРА
Действия самого инвестора, влекущие за собой возникновение у него убытков. Неверная оценка рыночной ситуации инвестором. Заблуждение инвестора относительно качеств инвестиционного продукта, не содержащее состава правонарушений третьих лиц. Выбор неоптимальной инвестиционной стратегии. Небрежение в реализации прав и обязанностей собственника.
Завышенные ожидания инвестора от владения активом. Бессмысленное обременение активов. Неоптимальные решения по входу в активы и выходу из них. Снижение капитализации активов. Недополучение прибыли, рост убытков.
Микроуровень
Любая, зависит от инвестора
Любая, зависит от инвестора
Высокая.
В сравнении с другими популярными инвестиционными продуктами уровень риска, в основном, сильно ниже, чем в случае с ценными бумагами, валютой или криптовалютой. Если исключить случаи откровенно безрассудного поведения инвестора, инвестиции в необременённую коммерческую недвижимость едва ли могут быть полностью обнулены. В случае с ценными бумагами или валютой это происходит сплошь и рядом.
разумное экономическое и юридическое поведение инвестора, экономическая и юридическая грамотность.