Рыночные факторы. Можно и нужно следить за динамикой цен на основные стройматериалы, рынком труда и так далее, но обязательно понимать, что на рынке возможны любые резкие изменения. Плюсом является то, что они, как правило, касаются всех участников рынка и все находятся в равном положении. Минусом – что от них не увернуться.
Самую значительную долю в ценообразовании при строительстве занимают цены на металл, цемент, наполнители, на доставку (это цена на топливо и его доступность) и цены на рабочую силу.
Действия властей, федеральных, местных, а также профильных министерств и ведомств могут существенно влиять на цену строительства, как устанавливая льготы для отдельных категорий объектов, так и, напротив, устанавливая дополнительные требования, например, по санитарным зонам.
Нужно также заметить, что цены на основные строительные материалы и работы могут существенно отличаться для профессионалов отрасли и для новичка, решившего построить объект для себя. Подробнее об этом в разделе 3.
В общих чертах на длинной дистанции можно говорить, что построить склад или производство завтра почти всегда будет стоить дороже, чем сегодня.

Управленческие факторы технического характера.
Влияет на ценообразование максимально. Это правильное целеполагание, проектирование, тайминг. Чем лучше вы понимаете, зачем вам нужен объект, тем меньше материальных и временных ресурсов вы потратите впустую. Что будет размещаться в построенном здании? Какие энергетические мощности требуются? Каковы требования к энергоэффективности? Площадь? Высота потолков? Нагрузка на пол? Дополнительные требования (вентиляция, теплоизоляция или теплоотведение, вибрация и др.)? Правильные ответы на эти вопросы могут обеспечить экономию на строительстве в несколько раз (а неправильные обеспечить потери времени и последующую реконструкцию, то есть дополнительные потери денег).
Например, строительство здания склада меньшей площади с высокими потолками и качественным полом позволит вместить больший объём продукции, чем здание, в котором сэкономили на высоте потолков или нагрузке на пол.
При строительстве производственного помещения бетонный пол имеет очень значение. Заложить избыточную прочность – означает понести лишние расходы. При этом недостаток прочности бетонного пола зачастую делает невозможным использование здания по прямому назначению.
Разумеется, все принятые решения должны найти адекватное отражение в проекте. Экономия на отсутствии изысканий и проекта практически неизбежно выливается в непредвиденные расходы на всех последующих этапах.
Также не следует недооценивать фактор времени. Во многих случаях наиболее эффективным способом решения бизнес-задачи является покупка готового объекта со снятием с себя строительных и административных рисков.

Управленческие факторы качественного характера.
Грубо говоря, это – какие риски вы готовы на себя принять ради каких результатов.
Готовы ли вы купить дороже участок, на котором уже есть все коммуникации, или хотите заплатить дешевле, но под обещание собственника, что дороги и электричество «скоро будут»? Хотите ли вы выполнять все строительные работы своими силами, планируете часть из них отдать подрядчику или планируете нанять генерального подрядчика?
Общее правило здесь – чем больше работ вы выполняете своими силами, тем ниже для вас будет стоимость строительства и тем выше риски. Важная оговорка – правило действует только для опытного строителя. Неопытный, как правило, принимает на себя кратно увеличивающиеся риски при отсутствии выгоды (в разделе 1 об этом упоминалось). В большинстве случаев построить недвижимость при помощи опытного генерального подрядчика – наиболее коммерчески эффективное решение.
Классическая иллюстрация подхода к рискам – это популярное в начале текущего века инвестиционное решение «купить квартиру на стадии котлована», чтобы потом продать её подороже. На растущем рынке такое работало неплохо, однако, люди, разбиравшиеся в стройке, тратившие время и силы на оценку девелопера и проработку договора с ним, оказывались с прибылью почти всегда. В то время как люди, не находившиеся глубоко в предмете, зачастую оказывались с котлованом, в прямом и переносном смысле. Поэтому очень важно адекватно оценивать свою компетенцию, а также фактические и временные возможности управлять процессом стройки.
Значительные потери также могут принести пренебрежение тщательной проработкой договоров с подрядчиками/поставщиками и отсутствие контроля финансовых потоков. Впрочем, это для любой сферы бизнеса актуально.

В завершение нужно добавить вот что. Выше много сказано о рисках и может создаться впечатление, что стройка сопряжена с какими-то повышенными опасностями или исключительным уровнем риска. Это не так. Риск это неотъемлемая часть любого бизнеса. Мы можем выбирать, какие риски мы принимаем. Можем минимизировать риски при строительстве ангара, склада или производства тщательным контролем и расчётами, о чём сказано выше.
Но самый большой риск, от которого буквально нет страховки – это ничего не делать.

Георгий Лебедев