КОНЦЕПЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Кому адресовано предложение?
Любым частным инвесторам, заинтересованным в защите своих капиталов от инфляции и в получении стабильного дохода посредством вложения денежных средств в качественную коммерческую недвижимость по ценам ниже рынка с высокой доходностью и минимальными рисками.
Как можно приобрести коммерческую недвижимость?
Вариант 1. Построить самостоятельно. Лучшая цена и отличное качество, если у вас есть необходимая компетенция, но максимально высокая цена плюс проблемы с качеством и сроками и неконтролируемыми рисками при её отсутствии.
Вариант 2. Приобрести готовый объект. Быстрая инвестиция с незначительными рисками, по высокой цене.
Вариант 3. Привлечь подрядчика. Умеренные риски, сильно зависящие от подрядчика. Цена объекта прямо пропорциональна качеству. Обратное неверно.
Вариант 4. Реализовать инвестиционный проект. Низкие цены, гарантия себестоимости и качества работ. Подробнее об этом ниже.
Почему мы?
Рекламные материалы большинства строительных компаний расскажут вам о контроле качества, применении самых современных материалов и технологий и соблюдении сроков строительства.
Ещё бы в них было указано что-то иное.
На деле это означает примерно то же, что и «лучший кофе на дороге».
Если после подписания акта сдачи-приёмки работ и завершения расчётов пути заказчика и подрядчика расходятся – у подрядчика ноль мотивации прилагать любые дополнительные усилия для улучшения качества работ.
Хорошим результатом будут работы, выполненные не хуже нижнего допустимого по договору предела качества.
Одежда без дырок, непросроченная еда и работы, выполненные так, что их не нужно сразу же переделывать – это не конкурентное преимущество, это норма.
Преимуществом будет результат, ощутимо превышающий то, что вы в среднем получаете при аналогичных затратах.
И наиболее эффективный способ обеспечить это без тотального (достаточно затратного) контроля каждой операции – равная заинтересованность инвестора и исполнителя в конечном результате.
Мы буквально получаем оплату тем же продуктом, который создали для инвестора.
Расчёт за выполненный комплекс работ и полное сопровождение проекта с нашей стороны осуществляется после ввода имущественного комплекса в эксплуатацию путём выделения согласованной доли в созданном имуществе.
Какие наши сильные стороны. Чем мы отличаемся от других.
1. Экономим за счёт оптимизации процессов, а не за счёт качества работ и материалов:
- собственная проектная группа;
- собственное производство металлоконструкций;
- все изыскания на площадке;
- фундамент с запасом прочности;
- бетонные полы с запасом прочности и контролем уровня, что позволяет безопасно использовать всю высоту помещения.
2. Создаём любые объекты коммерческой недвижимости: склады, производства, объекты сервиса, офисы, холодильники, дата-центры и др.
3. Мы максимально заинтересованы в качестве выбора локации, проектирования, производства работ, т.к. наша прибыль формируется за счёт доли в площадях.
4. Отсутствие у инвестора рисков неисполнения сделки со стороны исполнителя. На каждом этапе сделки инвестиции обеспечены имуществом, уже находящимся в собственности инвестора, превышающим по стоимости размер инвестиций.
Почему данный проект не привязан к конкретному земельному участку.
Расчёт описываемого инвестиционного проекта не привязан к конкретному земельному участку по ряду причин, на которых представляется важным обратить внимание.
При правильном выборе площадки для инвестирования (хорошая транспортная доступность, близость населённых пунктов, наличие возможности подключения электроэнергии, либо собственной генерации, участок с хорошей геологией, правильным рельефом и высоким процентом разрешённой застройки по ГПЗУ) – затраты и рентабельность на единицу площади в пределах ЦКАД и прилегающих к нему районах различаются крайне незначительно. Разница цен на земельные участки всегда учитывается в конечной стоимости объектов. В других районах и регионах могут добавляться иные факторы влияния, но глобально ценообразование не меняется.
При этом значительно важнее иные факторы, влияющие на выбор земельного участка. Наиболее существенные из них:
- объём инвестиций, рассматриваемый инвестором;
- предусматриваются ли нескольких очередей строительства и ввода объектов;
- специализация строящихся объектов.
Существуют и другие факторы, например, такие, как транспортная доступность объекта для инвестора, если он планирует принимать личное участие в дальнейшей эксплуатации объекта.
С учётом изложенного, наиболее разумным подходом выглядит, что центральной фигурой любого проекта должен являться инвестор, а не земельный участок.
Варианты реализации и основные финансовые показатели проекта.
За основу модели нами принято коммерческое здание, размером 24мХ60м, общей площадью 1440 кв.м, полезная высота 8м.
Здания площадью 800-1500 метров наиболее ликвидны с точки зрения как оперативной продажи, так и сдачи в аренду.
Доля исполнителя в создаваемых площадях составляет 15 процентов от общей площади, таким образом, в собственности инвестора находится 1224 квадратных метра складских площадей себестоимостью 65 596,00 рублей за 1 кв.м, что значительно ниже рынка. Данная себестоимость указана с учётом всех затрат, включая стоимость земли, изыскания и проектирование. Установленная при подписании договора себестоимость является обязательством исполнителя.
С учётом пожеланий инвестора, конфигурации земельного участка, расположения коммуникаций и иных факторов площадь создаваемых объектов может оптимизироваться, на показатели рентабельности проекта это сколько-нибудь существенно не влияет.
При продаже указанных площадей инвестором по заниженной к рынку цене 85 000. рублей за 1 кв.м, ориентировочная доходность инвестора при реализации объекта составляет около 30 процентов на вложенные средства и около 77 процентов годовых в среднем, с учётом рассрочки внесения. При продаже по рыночной цене на настоящий момент 95 000 руб. за 1 кв.м, доходность будет значительно выше (44 процента и 114 процентов соответственно).
При сдаче указанных площадей в аренду по стартовой цене 1 тыс. рублей за 1 кв.м за 1 месяц, с ежегодным повышением арендной платы на 7 процентов, окупаемость затрат инвестора составит приблизительно 4 года 8 месяцев.
Построенный таким образом объект может совместно сдаваться в аренду через управляющую компанию, либо быть совместно реализован на рынке (с разделением доходных и расходных денежных потоков в любом случае), либо доля исполнителя может, на усмотрение инвестора, быть им впоследствии выкуплена.
Кому адресовано предложение?
Любым частным инвесторам, заинтересованным в защите своих капиталов от инфляции и в получении стабильного дохода посредством вложения денежных средств в качественную коммерческую недвижимость по ценам ниже рынка с высокой доходностью и минимальными рисками.
Как можно приобрести коммерческую недвижимость?
Вариант 1. Построить самостоятельно. Лучшая цена и отличное качество, если у вас есть необходимая компетенция, но максимально высокая цена плюс проблемы с качеством и сроками и неконтролируемыми рисками при её отсутствии.
Вариант 2. Приобрести готовый объект. Быстрая инвестиция с незначительными рисками, по высокой цене.
Вариант 3. Привлечь подрядчика. Умеренные риски, сильно зависящие от подрядчика. Цена объекта прямо пропорциональна качеству. Обратное неверно.
Вариант 4. Реализовать инвестиционный проект. Низкие цены, гарантия себестоимости и качества работ. Подробнее об этом ниже.
Почему мы?
Рекламные материалы большинства строительных компаний расскажут вам о контроле качества, применении самых современных материалов и технологий и соблюдении сроков строительства.
Ещё бы в них было указано что-то иное.
На деле это означает примерно то же, что и «лучший кофе на дороге».
Если после подписания акта сдачи-приёмки работ и завершения расчётов пути заказчика и подрядчика расходятся – у подрядчика ноль мотивации прилагать любые дополнительные усилия для улучшения качества работ.
Хорошим результатом будут работы, выполненные не хуже нижнего допустимого по договору предела качества.
Одежда без дырок, непросроченная еда и работы, выполненные так, что их не нужно сразу же переделывать – это не конкурентное преимущество, это норма.
Преимуществом будет результат, ощутимо превышающий то, что вы в среднем получаете при аналогичных затратах.
И наиболее эффективный способ обеспечить это без тотального (достаточно затратного) контроля каждой операции – равная заинтересованность инвестора и исполнителя в конечном результате.
Мы буквально получаем оплату тем же продуктом, который создали для инвестора.
Расчёт за выполненный комплекс работ и полное сопровождение проекта с нашей стороны осуществляется после ввода имущественного комплекса в эксплуатацию путём выделения согласованной доли в созданном имуществе.
Какие наши сильные стороны. Чем мы отличаемся от других.
1. Экономим за счёт оптимизации процессов, а не за счёт качества работ и материалов:
- собственная проектная группа;
- собственное производство металлоконструкций;
- все изыскания на площадке;
- фундамент с запасом прочности;
- бетонные полы с запасом прочности и контролем уровня, что позволяет безопасно использовать всю высоту помещения.
2. Создаём любые объекты коммерческой недвижимости: склады, производства, объекты сервиса, офисы, холодильники, дата-центры и др.
3. Мы максимально заинтересованы в качестве выбора локации, проектирования, производства работ, т.к. наша прибыль формируется за счёт доли в площадях.
4. Отсутствие у инвестора рисков неисполнения сделки со стороны исполнителя. На каждом этапе сделки инвестиции обеспечены имуществом, уже находящимся в собственности инвестора, превышающим по стоимости размер инвестиций.
Почему данный проект не привязан к конкретному земельному участку.
Расчёт описываемого инвестиционного проекта не привязан к конкретному земельному участку по ряду причин, на которых представляется важным обратить внимание.
При правильном выборе площадки для инвестирования (хорошая транспортная доступность, близость населённых пунктов, наличие возможности подключения электроэнергии, либо собственной генерации, участок с хорошей геологией, правильным рельефом и высоким процентом разрешённой застройки по ГПЗУ) – затраты и рентабельность на единицу площади в пределах ЦКАД и прилегающих к нему районах различаются крайне незначительно. Разница цен на земельные участки всегда учитывается в конечной стоимости объектов. В других районах и регионах могут добавляться иные факторы влияния, но глобально ценообразование не меняется.
При этом значительно важнее иные факторы, влияющие на выбор земельного участка. Наиболее существенные из них:
- объём инвестиций, рассматриваемый инвестором;
- предусматриваются ли нескольких очередей строительства и ввода объектов;
- специализация строящихся объектов.
Существуют и другие факторы, например, такие, как транспортная доступность объекта для инвестора, если он планирует принимать личное участие в дальнейшей эксплуатации объекта.
С учётом изложенного, наиболее разумным подходом выглядит, что центральной фигурой любого проекта должен являться инвестор, а не земельный участок.
Варианты реализации и основные финансовые показатели проекта.
За основу модели нами принято коммерческое здание, размером 24мХ60м, общей площадью 1440 кв.м, полезная высота 8м.
Здания площадью 800-1500 метров наиболее ликвидны с точки зрения как оперативной продажи, так и сдачи в аренду.
Доля исполнителя в создаваемых площадях составляет 15 процентов от общей площади, таким образом, в собственности инвестора находится 1224 квадратных метра складских площадей себестоимостью 65 596,00 рублей за 1 кв.м, что значительно ниже рынка. Данная себестоимость указана с учётом всех затрат, включая стоимость земли, изыскания и проектирование. Установленная при подписании договора себестоимость является обязательством исполнителя.
С учётом пожеланий инвестора, конфигурации земельного участка, расположения коммуникаций и иных факторов площадь создаваемых объектов может оптимизироваться, на показатели рентабельности проекта это сколько-нибудь существенно не влияет.
При продаже указанных площадей инвестором по заниженной к рынку цене 85 000. рублей за 1 кв.м, ориентировочная доходность инвестора при реализации объекта составляет около 30 процентов на вложенные средства и около 77 процентов годовых в среднем, с учётом рассрочки внесения. При продаже по рыночной цене на настоящий момент 95 000 руб. за 1 кв.м, доходность будет значительно выше (44 процента и 114 процентов соответственно).
При сдаче указанных площадей в аренду по стартовой цене 1 тыс. рублей за 1 кв.м за 1 месяц, с ежегодным повышением арендной платы на 7 процентов, окупаемость затрат инвестора составит приблизительно 4 года 8 месяцев.
Построенный таким образом объект может совместно сдаваться в аренду через управляющую компанию, либо быть совместно реализован на рынке (с разделением доходных и расходных денежных потоков в любом случае), либо доля исполнителя может, на усмотрение инвестора, быть им впоследствии выкуплена.
