Тезисы о рисках при инвестировании в коммерческую недвижимость, в сравнении с некоторыми другими популярными объектами для инвестиций.

Классификация рисков возможна по различным основаниям: по уровням, по степени общей опасности, по степени вероятности реализации, возможности предвидения, источникам возникновения, и способам хеджирования, сравнительной опасности и др. Основными задачами, которые перед стоят перед данной заметкой, предлагается считать понятность, верифицируемость и практическую применимость нижеследующих тезисов.
За отправную точку возьмём классификацию рисков по источникам возникновения: кто или что эти риски создаёт.

1.  Физические риски. Связаны с действием сил природы, техногенных катастроф, либо форс-мажорных (либо не признающихся такими официально, но сходных по природе) обстоятельств.
Возможные события: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, риск смерти инвестора.
Уровень – любой (от макроуровня до микроуровня).
Степень опасности – любая (от незначительной до абсолютной).
Вероятность реализации – не подлежит оценке, индивидуальна в каждом конкретном случае.
Возможность предвидения – средняя.
В сравнении с другими популярными объектами для инвестиций, далее также именуемыми инвестиционными продуктами (акциями, облигациями, депозитами, драгоценными металлами, криптовалютой, иностранной валютой и т.п.) – уровень средний. Валюта, драгоценные металлы, произведения искусства, физический носитель криптовалюты могут погибнуть в пожаре, например. Акции, облигации и вклады – едва ли.
Способы хеджирования – страхование имущества, дисциплина в наследственных делах.
 
2.  Геополитические, политические и регуляторные риски. Действия иностранных государств, международных объединений, органов власти Российской Федерации. Объединены в одну группу, так как в современном мире внутриполитические решения, зачастую, принимаются под влиянием внешнеполитических событий (повышение налогов, т.к. СВО не бесплатная).
Возможные события: международные санкции, военные действия, изменение системы налогообложения, изменение порядка обращения отдельных видов имущества.
Уровень – макроуровень.
Степень опасности - любая (от незначительной до абсолютной)
Вероятность реализации – не подлежит оценке.
Возможность предвидения – низкая.
В сравнении с другими популярными инвестиционными продуктами – уровень опасности, вероятно, самый низкий. Если вывести за скобки возможные события, в принципе уничтожающие привычный мир (глобальная ядерная война, введение военного коммунизма), то коммерческая недвижимость менее всего чувствительная к санкциям (по сравнению с акциями, в особенности иностранных компаний, например), блокировке в недружественных юрисдикциях (криптовалюта, зарубежные вклады), ограничению в обороте (иностранная валюта, драгметаллы).
Способы хеджирования – диверсификация активов.
 
3.  Изменение рыночной ситуации. Действия акторов, указанных в предыдущем пункте, плюс: действия крупных участников рынка, появление новых крупных участников рынка, внедрение новых продуктов, технологий и способов хозяйствования, изменение потребительского поведения, изменение спроса и предложения на различные виды продукции, и т.п.
Возможные события: изменение спроса, предложения и цены на инвестиционный продукт, изменение покупательной способности национальной валюты, прекращение существования инвестиционного продукта.
Уровень – макроуровень или мезоуровень.
Степень опасности – низкая или средняя.
Вероятность реализации – обязательно реализуются.
Возможность предвидения – средняя.
Изменение рыночной ситуации – это риск, который непрерывно принимают на себя все участники предпринимательской деятельности без исключения. Наиболее наглядно это отражается в ежесекундном изменении котировок ценных бумаг на бирже. При этом неучастие в предпринимательской деятельности сохраняет для граждан принятие некоторых из этих рисков (неосознанное и недобровольное). Инфляция, технический прогресс, изменения общественного уклада влияют на всех людей, независимо от их намерений.
Изменение рыночной ситуации – обязательно наступающий для предпринимателя риск, принимаемый добровольно и осознанно.
В сравнении с другими популярными инвестиционными продуктами уровень риска вероятно, самый низкий, на уровне золота условно. Эмитент ценной бумаги может обанкротиться (прекращение существование продукта). Выплата дивидендов по акциям не является обязанностью эмитента. Все основные валюты подвержены инфляции. Драгоценные металлы и камни не предполагают получение регулярного дохода.
Способы хеджирования – диверсификация активов по классам и внутри класса, экономическая и юридическая грамотность.
 
4.  Противоправные действия третьих лиц. Действия физических или юридических лиц, направленные на противоправное изъятие, повреждение, либо уничтожение имущества.
Возможные события: хищение, уничтожение, либо повреждение имущества.
Уровень – микроуровень.
Степень опасности – любая (от незначительной до абсолютной).
Вероятность реализации – низкая или средняя.
Возможность предвидения – низкая.
В сравнении с другими популярными инвестиционными продуктами уровень риска, вероятно, самый низкий. Физические драгоценные металлы, иностранная валюта, криптовалюта могут быть похищены без возможности возврата. Ценные бумаги, в случае хищения, могут быть истребованы у добросовестного приобретателя, как и недвижимость, но в случае с ценными бумагами выше издержки, связанные с нарушением права собственности. Единственный аспект, в котором недвижимость является более рискованным активом по сравнению с ценными бумагами – возможность физического повреждения или уничтожения. Это свойство любых материальных объектов.
Способы хеджирования – страхование, юридическая грамотность.
 
5.  Юридические риски некриминального характера. Действия физических или юридических лиц, направленные на законное получение материальной выгоды за счёт инвестора: возмещение убытков, взыскание неосновательного обогащения, раздел имущества в ходе бракоразводного процесса либо судебного разбирательства между наследниками и т.д. Неправомерные действия контрагентов, повлёкшие возникновение убытков у инвестора: ненадлежащее исполнение подрядчиком обязательств по созданию инвестиционного объекта, неуплата арендатором арендной платы, ненадлежащее исполнение обязательств управляющей компанией и т.п.
Возможные события: отчуждение имущества, либо части имущества, обременение имущества, неисполнение обязательств контрагентами. Возникновение убытков, связанных с невозможностью использовать имущество по назначению в оговоренное время. Недополучение прибыли, рост расходов.
Уровень - микроуровень.
Степень опасности – низкая или средняя.
Вероятность реализации – любая, зависит от инвестора.
Возможность предвидения – высокая.
В сравнении с другими популярными инвестиционными продуктами уровень риска, в основном, аналогичный. Отчуждение или обременение имущества в пользу третьих лиц является, юридически и фактически, не реализацией риска, а актом защиты прав взыскателя. Раздел всех видов имущества осуществляется по одним и тем же принципам.
Единственная специфическая группа юридических рисков у инвестора в коммерческую недвижимость связана с процессом её создания. В этом случае особое влияние следует уделить выбору подрядчика и правильному структурированию отношений между сторонами. Подрядчик должен нести ответственность за виновные действия, повлекшие нарушение прав инвестора.
Способы хеджирования - дисциплина в наследственных и семейных делах, разумное экономическое и юридическое поведение инвестора, юридическая и экономическая грамотность.
Тщательная проработка юридических аспектов создания инвестиционного продукта.
 
6.  Управленческие риски инвестора. Действия самого инвестора, влекущие за собой возникновение у него убытков. Неверная оценка рыночной ситуации инвестором. Заблуждение инвестора относительно качеств инвестиционного продукта, не содержащее состава правонарушений третьих лиц. Выбор неоптимальной инвестиционной стратегии. Небрежение в реализации прав и обязанностей собственника.
Возможные события: завышенные ожидания инвестора от владения активом. Бессмысленное обременение активов. Неоптимальные решения по входу в активы и выходу из них. Снижение капитализации активов. Недополучение прибыли, рост убытков.
Уровень – микроуровень.
Степень опасности – любая, зависит от инвестора
Вероятность реализации – любая, зависит от инвестора.
Возможность предвидения – высокая.

В сравнении с другими популярными инвестиционными продуктами уровень риска, в основном, сильно ниже, чем в случае с ценными бумагами, валютой или криптовалютой. Если исключить случаи откровенно безрассудного поведения инвестора, инвестиции в необременённую коммерческую недвижимость едва ли могут быть полностью обнулены. В случае с ценными бумагами или валютой это происходит сплошь и рядом. Способы хеджирования – разумное экономическое и юридическое поведение инвестора, экономическая и юридическая грамотность.

Георгий Лебедев